Podczas oględzin domu rzeczoznawca może zobaczyć gotowe pomieszczenia na poddaszu, które w praktyce są używane przez właściciela. Nie oznacza to jednak, że cała ta powierzchnia zostanie potraktowana jako pełnoprawna powierzchnia użytkowa domu. Przy wycenie znaczenie ma nie tylko stan faktyczny, ale również stan prawny i możliwość legalnego korzystania z określonej części budynku.

Problem pojawia się często przy adaptacji poddasza. Właściciel może urządzić tam pokoje, łazienkę lub garderobę, mimo że dokumentacja budowlana (o której więcej tutaj: https://pl.wikipedia.org/wiki/Dokumentacja_budowy) nie przewiduje takiego sposobu użytkowania albo nie zakończono wymaganych formalności.

Powierzchnia fizycznie istniejąca nie zawsze jest powierzchnią użytkową

Rzeczoznawca podczas oględzin ocenia rzeczywisty stan nieruchomości, ale nie może bezrefleksyjnie przyjąć, że każda dostępna przestrzeń ma taką samą wartość jak legalna powierzchnia mieszkalna. Jeżeli poddasze nie zostało formalnie dopuszczone do użytkowania w określonym zakresie, jego status wymaga dodatkowej analizy.

Znaczenie mają dokumenty dotyczące budynku. W zależności od sytuacji mogą to być projekt budowlany, pozwolenie na budowę, dokumentacja powykonawcza, decyzje administracyjne oraz dokumenty związane z zakończeniem budowy.

Przed wyceną warto więc zgromadzić przede wszystkim:

• Projekt budowlany wraz z rzutami kondygnacji.
• Dokumenty dotyczące pozwolenia na budowę lub zgłoszenia.
• Dokumenty dotyczące zakończenia budowy i użytkowania obiektu.
• Dokumentację zmian wykonanych podczas realizacji inwestycji.
• Dokumenty potwierdzające ewentualną legalizację wykonanych zmian.

Jeżeli dokumentacja nie odpowiada stanowi faktycznemu, trzeba ustalić, z czego wynika ta różnica. Może chodzić o zwykłą zmianę aranżacji wnętrza, ale może również występować problem wymagający działań administracyjnych.

Dlaczego status prawny wpływa na wartość?

Nabywca nieruchomości nie ocenia wyłącznie tego, ile metrów można fizycznie wykorzystać. Istotne jest także, czy powierzchnia może być legalnie wykorzystywana w określony sposób. Jeżeli istnieje ryzyko konieczności przeprowadzenia procedury legalizacyjnej albo wykonania dodatkowych prac, wpływa to na atrakcyjność nieruchomości.

W konsekwencji rzeczoznawca może uwzględnić poddasze w analizie nieruchomości, ale niekoniecznie przypisać mu taką samą wartość jak powierzchni o uregulowanym statusie. Sposób ujęcia zależy od konkretnego stanu faktycznego i danych rynkowych.

Samowola budowlana nie jest problemem, który rozstrzyga rzeczoznawca

Rzeczoznawca może stwierdzić rozbieżność pomiędzy dokumentacją a stanem faktycznym i uwzględnić jej ekonomiczne skutki w wycenie (kliknij po więcej w ten link). Nie prowadzi jednak postępowania legalizacyjnego i nie wydaje decyzji potwierdzającej legalność wykonanych robót.

Jeżeli występuje podejrzenie samowoli budowlanej, kwestie administracyjne należy wyjaśnić we właściwym trybie. Aktualne przepisy prawa budowlanego przewidują określone procedury dotyczące obiektów lub ich części wykonanych bez wymaganej decyzji albo zgłoszenia.

Jak przygotować nieruchomość do wyceny?

Przede wszystkim nie należy ukrywać przed rzeczoznawcą różnic między dokumentacją a stanem faktycznym. Lepiej przedstawić komplet dokumentów i wskazać, które elementy budynku zostały wykonane inaczej niż w projekcie.

Dzięki temu wycena może uwzględnić rzeczywisty stan nieruchomości oraz związane z nim ograniczenia. W przypadku poddasza pozwala to uniknąć sytuacji, w której sama liczba metrów kwadratowych zostanie potraktowana jako wystarczający dowód zwiększenia wartości domu.