Operat szacunkowy może być wykonany prawidłowo, a mimo to bank nie zaakceptuje go przy analizie kredytowej. Taka sytuacja nie musi oznaczać, że rzeczoznawca popełnił błąd. Bank może stosować własne wymagania dotyczące zakresu wyceny, dokumentacji, daty sporządzenia operatu czy sposobu przedstawienia danych.

Najważniejsze jest więc ustalenie, dlaczego bank zakwestionował wycenę. Samo stwierdzenie, że „operat jest nieprawidłowy”, jest zbyt ogólne. Inaczej postępuje się w przypadku błędu w danych, inaczej przy zastrzeżeniach dotyczących nieruchomości podobnych, a jeszcze inaczej wtedy, gdy bank wymaga nowego opracowania.

Dlaczego bank może odrzucić operat?

Bank analizuje nieruchomość przede wszystkim z punktu widzenia zabezpieczenia kredytu. Może więc zwracać uwagę na elementy, które nie mają takiego samego znaczenia przy wycenie sporządzanej dla innego celu. Znaczenie mogą mieć również wewnętrzne procedury banku.

W pierwszej kolejności warto sprawdzić:

• Czy operat został sporządzony dla celu akceptowanego przez bank.
• Czy data wyceny i data sporządzenia dokumentu są zgodne z wymaganiami banku.
• Czy opis nieruchomości odpowiada aktualnemu stanowi faktycznemu i prawnemu.
• Czy wykorzystane transakcje porównawcze są właściwe dla danego rynku.
• Czy w operacie prawidłowo opisano ograniczenia dotyczące nieruchomości.
• Czy bank kwestionuje konkretny element wyceny, czy cały dokument.

Warto poprosić bank o możliwie konkretne wskazanie przyczyny odmowy. Bez takiej informacji trudno ocenić, czy potrzebna jest korekta istniejącego operatu, aktualizacja, wyjaśnienie rzeczoznawcy czy całkowicie nowa wycena.

Operat dla banku nie jest zwykłym dokumentem o cenie

Operat szacunkowy jest opinią o wartości nieruchomości sporządzaną przez rzeczoznawcę majątkowego. Rzeczoznawca wybiera odpowiednie podejście, metodę i technikę, uwzględniając między innymi cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, jej stan oraz dostępne dane rynkowe.

Dlatego dwie wyceny tej samej nieruchomości nie muszą wyglądać identycznie. Istotne jest jednak, aby przyjęte założenia były uzasadnione i odpowiadały celowi, dla którego operat został sporządzony.

Co zrobić, gdy bank wskazuje konkretny błąd?

Jeżeli bank wskazał konkretną nieścisłość, warto przekazać jego uwagi rzeczoznawcy, który sporządził operat. Może on sprawdzić, czy problem rzeczywiście występuje. Czasem chodzi o nieaktualny dokument, zmianę stanu nieruchomości albo oczywistą omyłkę. W innych przypadkach bank może kwestionować przyjęte założenia, które wymagają merytorycznego wyjaśnienia (https://www.gov.pl/web/rozwoj-technologia/odpowiedzialnosc-zawodowa).

Nie należy samodzielnie zmieniać fragmentów operatu ani traktować zwykłej opinii innej osoby jako formalnego potwierdzenia błędu. Jeżeli istnieje spór dotyczący prawidłowości sporządzenia operatu, przepisy przewidują odrębną procedurę oceny prawidłowości przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych.

Kiedy potrzebna jest nowa wycena?

Nowa wycena może być konieczna, gdy zmienił się stan nieruchomości, dane rynkowe są już nieaktualne albo bank wymaga dokumentu sporządzonego według określonych zasad. Nie zawsze jednak sporządzenie drugiego operatu oznacza, że pierwszy był błędny.

W praktyce najważniejsze jest ustalenie przyczyny odrzucenia dokumentu. Dopiero wtedy można zdecydować, czy wystarczy uzupełnienie informacji, wyjaśnienie rzeczoznawcy, aktualizacja operatu czy nowe opracowanie. Takie podejście ogranicza koszty i pozwala uniknąć wykonywania kolejnej wyceny bez znajomości rzeczywistego problemu.