Podział majątku po rozwodzie staje się szczególnie trudny, gdy jednym ze składników majątku jest dom, który w chwili ustania wspólności majątkowej nie był jeszcze ukończony. Problemem nie jest wtedy wyłącznie ustalenie wartości nieruchomości. Trzeba również odtworzyć stan zaawansowania budowy i ustalić, jakie środki zostały przeznaczone na inwestycję.

W praktyce strony często przedstawiają zupełnie różne wersje tych samych wydarzeń. Jedna osoba wskazuje, że finansowała większość prac, druga przypomina o własnej pracy przy budowie albo o wydatkach ponoszonych z bieżących dochodów. Samo zestawienie faktur nie zawsze rozwiązuje problem. Potrzebna jest wycena odnosząca się do konkretnego celu postępowania.

Najpierw trzeba ustalić stan budowy

Przy wycenie domu w trakcie budowy istotne jest ustalenie, na jakim etapie znajdował się obiekt w odpowiedniej dacie. Znaczenie mogą mieć wykonane fundamenty, konstrukcja budynku, dach, instalacje, tynki, stolarka, elewacja czy prace wykończeniowe. Nie wystarczy informacja, że dom był „w stanie surowym” albo „prawie gotowy”.

Rzeczoznawca powinien mieć możliwość odniesienia się do rzeczywistego stanu nieruchomości. Pomocne są zdjęcia z budowy, dziennik budowy, projekty, protokoły odbioru, faktury za materiały i usługi oraz dokumentacja bankowa. Jeżeli część prac wykonali sami małżonkowie, warto również wskazać ich zakres.

Wycena nie powinna opierać się wyłącznie na kosztach poniesionych na budowę. Koszt zakupu materiałów czy usług nie jest automatycznie równy wzrostowi wartości nieruchomości. Na rynku poszczególne elementy inwestycji mogą zwiększać wartość w różnym stopniu.

Jak ograniczyć spór o nakłady?

Kluczowe jest rozdzielenie dwóch kwestii: wartości nieruchomości oraz rozliczenia nakładów. Rzeczoznawca określa wartość zgodnie z zakresem zlecenia, natomiast o tym, czy konkretny wydatek podlega rozliczeniu między małżonkami, decyduje sąd na podstawie okoliczności sprawy.

Przed zleceniem wyceny warto przygotować uporządkowany materiał dotyczący inwestycji. Najbardziej przydatne są:

• Dokumentacja budowy pokazująca kolejność i zakres wykonanych prac.
• Zdjęcia przedstawiające stan domu w okresie objętym rozliczeniem.
• Faktury, rachunki i potwierdzenia płatności za materiały oraz usługi.
• Dokumenty dotyczące kredytu, transz i przeznaczenia środków.
• Informacje o pracach wykonanych własnymi siłami przez małżonków.

Dobrym rozwiązaniem jest również przygotowanie chronologicznego zestawienia prac. Przy każdej pozycji można wskazać datę, zakres robót, źródło finansowania i dostępne dokumenty. Ułatwia to późniejsze odniesienie dokumentacji do stanu faktycznego nieruchomości.

Nie każda zapłacona złotówka zwiększa wartość domu

W sporach o nakłady często pojawia się założenie, że skoro na budowę wydano określoną kwotę, dokładnie o tyle powinna wzrosnąć wartość nieruchomości. Takie uproszczenie może prowadzić do błędnych wniosków. Cena nieruchomości zależy również od lokalnego rynku, standardu, funkcjonalności, położenia i stanu technicznego.

Znaczenie ma też moment, dla którego określa się stan nieruchomości. Jeżeli strony spierają się o wydatki poniesione w różnych okresach, rzeczoznawca potrzebuje jasnego wskazania celu wyceny i dat, do których ma się odnieść. Bez tego nawet poprawnie wykonane obliczenia mogą nie odpowiadać potrzebom postępowania.

Co zrobić przed zleceniem operatu?

Najlepiej najpierw ustalić z pełnomocnikiem, jakie kwestie mają zostać rozliczone, a następnie przekazać rzeczoznawcy pełną dokumentację. W przypadku domu w budowie warto także jasno określić, czy przedmiotem wyceny jest wartość całej nieruchomości w określonym stanie, wartość nakładów, czy oba te elementy.

Im dokładniej określony zostanie stan inwestycji, źródła finansowania i zakres oczekiwanej wyceny, tym mniejsze jest ryzyko późniejszego sporu o to, co właściwie zostało wycenione. Sam operat nie rozstrzyga kwestii prawnych między byłymi małżonkami, ale może dostarczyć sądowi uporządkowanych danych dotyczących wartości nieruchomości i wykonanych prac.