Słup energetyczny, gazociąg albo inne urządzenie przesyłowe może ograniczać sposób korzystania z działki. Sam fakt, że urządzenie znajduje się na nieruchomości, nie oznacza jednak automatycznie konkretnego procentowego spadku jej wartości. Wycena wymaga analizy rodzaju urządzenia, zakresu ograniczeń oraz wpływu tych ograniczeń na możliwość korzystania z gruntu.
W praktyce szczególne znaczenie ma treść służebności przesyłu (https://pit.uke.gov.pl/pl-pl/procedury/drogowe/procedura-ustanowienia-sluzebnosci-przesylu/). To ona określa, z jakich uprawnień może korzystać przedsiębiorca przesyłowy. Rzeczoznawca musi więc znać nie tylko położenie słupa, ale również przebieg pasa służebności i zakres prawa do wejścia na nieruchomość.
Najpierw trzeba ustalić, co faktycznie ogranicza działkę
Analiza zaczyna się od dokumentów. Przydatna jest księga wieczysta, mapa z przebiegiem urządzeń, dokumentacja geodezyjna, decyzje administracyjne oraz dokument ustanawiający służebność. Istotne są także oględziny nieruchomości.
Nie każde urządzenie przesyłowe powoduje takie samo ograniczenie. Inaczej ocenia się działkę budowlaną, na której słup znajduje się w miejscu planowanej zabudowy, a inaczej dużą działkę, na której urządzenie zajmuje niewielką część terenu i nie wpływa znacząco na jej podstawowe wykorzystanie.
Przed wyceną należy więc ustalić przede wszystkim:
- Rodzaj urządzenia przesyłowego i jego lokalizację.
- Powierzchnię oraz przebieg pasa służebności.
- Zakres uprawnień przedsiębiorcy przesyłowego.
- Ograniczenia w zabudowie i sposobie zagospodarowania terenu.
- Częstotliwość i zakres dostępu przedsiębiorcy do nieruchomości.
- Wpływ urządzenia na możliwość korzystania z pozostałej części działki.
Dopiero po ustaleniu tych elementów można przejść do oceny ekonomicznego skutku obciążenia nieruchomości.
Jak rzeczoznawca określa spadek wartości?
Wycena może wymagać porównania wartości nieruchomości w stanie nieobciążonym z wartością nieruchomości uwzględniającą istniejące urządzenie i związane z nim ograniczenia. Nie oznacza to jednak prostego odjęcia określonego procentu od wartości działki.
Rzeczoznawca analizuje rynek i szuka informacji pokazujących, jak podobne ograniczenia wpływają na ceny nieruchomości. Znaczenie mają cechy konkretnej działki oraz lokalny rynek. Jeżeli dostępne dane pozwalają na bezpośrednie porównanie podobnych nieruchomości, mogą być szczególnie przydatne.
W obowiązujących przepisach dotyczących wyceny występuje również pojęcie pasa służebności przesyłu oraz współczynnika korzystania z tego pasa. Współczynnik ten odnosi się do stopnia ingerencji przedsiębiorcy przesyłowego w prawo własności (więcej pod tym linkiem: https://rzeczoznawcapro.net/brak-dostepu-do-drogi-publicznej-w-ksiedze-wieczystej-jak-rzeczoznawca-szacuje-dyskont-w-wycenie-dzialki-z-nieuregulowanym-dojazdem/).
Słup nie zawsze oznacza taki sam dyskont
Najczęstszy błąd polega na przyjmowaniu z góry, że obecność słupa powoduje określony spadek wartości każdej działki. W rzeczywistości znaczenie może mieć jego dokładne położenie. Słup umieszczony przy granicy działki może ograniczać ją znacznie mniej niż urządzenie znajdujące się w centrum terenu przeznaczonego pod zabudowę.
Podobnie należy oceniać przewody napowietrzne, dostęp serwisowy czy możliwość wykonywania określonych prac na gruncie. Ograniczenie powinno być opisane w sposób odnoszący się do konkretnej nieruchomości, a nie tylko do rodzaju urządzenia.
Spadek wartości a wynagrodzenie za służebność
Warto odróżnić dwa zagadnienia. Jednym jest ekonomiczny wpływ obciążenia na wartość nieruchomości. Drugim może być wynagrodzenie związane z ustanowieniem służebności przesyłu. Są to zagadnienia powiązane, ale nie zawsze tożsame.
Rzeczoznawca może określać wartość nieruchomości lub skutki określonego prawa zgodnie z zakresem zlecenia. Nie rozstrzyga natomiast samodzielnie, czy służebność powinna zostać ustanowiona ani jakie roszczenie prawne przysługuje właścicielowi.
Dlatego przy sporze dotyczącym urządzeń przesyłowych warto dokładnie określić przedmiot zlecenia. Dobrze przygotowana dokumentacja prawna i geodezyjna pozwala rzeczoznawcy ocenić faktyczny zakres ograniczenia i przełożyć go na analizę wartości nieruchomości.