Cena wpisana do aktu notarialnego nie zawsze kończy dyskusję o wartości nieruchomości. Organ podatkowy może zakwestionować wartość przyjętą w umowie, jeżeli uzna, że znacznie odbiega ona od wartości rynkowej. W takiej sytuacji samo stwierdzenie, że strony rzeczywiście uzgodniły daną cenę, może nie wystarczyć.

Warto wtedy przygotować argumenty pokazujące, dlaczego konkretna nieruchomość została sprzedana taniej lub drożej niż inne nieruchomości na lokalnym rynku. Pomocna może być wycena rzeczoznawcy majątkowego, ale jej zadaniem nie jest automatyczne „zatwierdzenie” ceny z aktu. Powinna wyjaśniać rzeczywiste cechy nieruchomości i ich wpływ na wartość.

Dlaczego urząd może zakwestionować cenę?

Organ podatkowy porównuje deklarowaną wartość z wartością rynkową. Przy sprzedaży nieruchomości znaczenie mogą mieć między innymi lokalizacja, stan techniczny, standard, powierzchnia, przeznaczenie i ograniczenia prawne.

Różnica między ceną transakcyjną a wartością rynkową nie musi oznaczać błędu. Nieruchomość może być sprzedana poniżej poziomu obserwowanego w innych transakcjach z powodu wad, pilnej sprzedaży, ograniczeń w korzystaniu czy specyficznego stanu technicznego.

Przed przygotowaniem odpowiedzi dla urzędu warto zebrać dokumenty pokazujące przyczyny ustalenia konkretnej ceny:

• Akt notarialny i dokumenty dotyczące nieruchomości.
• Dokumentację techniczną oraz informacje o stanie budynku.
• Informacje o ograniczeniach prawnych i planistycznych.
• Dokumentację fotograficzną pokazującą stan nieruchomości.
• Wyceny, kosztorysy lub inne dokumenty potwierdzające szczególne cechy nieruchomości.

Tak przygotowany materiał pozwala pokazać, że cena wynikała z konkretnych okoliczności, a nie została ustalona przypadkowo.

Jaką rolę może odegrać rzeczoznawca?

Rzeczoznawca majątkowy może sporządzić operat szacunkowy określający wartość nieruchomości według zasad właściwych dla celu wyceny. Przy określaniu wartości rynkowej analizuje rynek i porównywalne nieruchomości, uwzględniając ich cechy.

W przypadku celów podatkowych przepisy przewidują zastosowanie podejścia porównawczego. Oznacza to, że szczególnego znaczenia nabiera dobór odpowiednich nieruchomości podobnych i analiza różnic między nimi.

Dobrze przygotowana wycena powinna więc nie tylko podać końcową kwotę. Powinna również pokazywać, dlaczego dana nieruchomość została oceniona właśnie na takim poziomie.

Co się dzieje, gdy urząd nadal nie zgadza się z wartością?

W postępowaniu podatkowym organ może wezwać strony do zmiany wartości albo wskazania przyczyn uzasadniających cenę odbiegającą od wartości rynkowej. Jeżeli wyjaśnienia nie zostaną uznane za wystarczające, przepisy przewidują możliwość określenia wartości z wykorzystaniem opinii biegłego.

Dlatego prywatny operat może być ważnym elementem materiału dowodowego, ale nie daje gwarancji, że organ przyjmie wskazaną w nim wartość. Trzeba również pamiętać, że rzeczoznawca określa wartość zgodnie z metodologią wyceny, a nie rozstrzyga sporu podatkowego.

Najważniejsza jest konkretna przyczyna różnicy w cenie

Obrona ceny nieruchomości nie powinna polegać na samym twierdzeniu, że „sprzedaliśmy po cenie rynkowej”. Jeżeli urząd wskazuje konkretną różnicę, trzeba odnieść się do konkretnych cech nieruchomości.

Jeżeli nieruchomość była w złym stanie, miała nieuregulowany dojazd, obciążenie prawne, nietypową zabudowę albo wymagała znacznych nakładów, te informacje powinny znaleźć odzwierciedlenie w analizie (o czym więcej tutaj). Im lepiej można udokumentować wpływ tych cech na wartość, tym łatwiej wyjaśnić, dlaczego cena z aktu odbiegała od cen innych transakcji.